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土曜も事前予約でご対応致します【2024年4月1日から実施】相続登記の義務化について
以前のブログでも触れておりますが、
２０２４年４月１日から、相続登記の申請が義務化されます。
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合に必要な手続きで、新しい所有者（相続人）への名義変更の手続きです。
今までは、名義変更の期限は決められていませんでしたが、今回の改正により、
３年以内に相続登記をしなくてはいけなくなりました。
正当な理由がなく、相続登記をしないでいると、１０万円以下の過料の対象となります。
※東京法務局 相続登記義務化ポスター
相続が開始して所有権を取得したことを知ってから３年以内に相続登記を
相続や遺贈により不動産を取得した相続人（受遺者）は、
「相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から」、
3年以内になります。
「相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日」とは、どういうことでしょうか？
実は、「相続開始の日（亡くなった日）から」ということではありません。
「不動産を相続したことを知った日から」、３年ということになります。
つまり、「自分が相続人であることを知って、相続した財産の中に不動産があることを認識した日から」、３年になります。
一般的なご家庭の場合は、親が亡くなったのを知ったときに、子どもである自分が相続人であることや、親の家があることも知っていると思いますので、このような場合には親が亡くなったのを知ったときから３年以内になります。
２０２４年４月１日よりも前に亡くなっている場合は？
この相続登記の義務化は、２０２４年４月１日以前に亡くなっている場合にも適用があることに注意が必要です。
５年前、１０年前の相続で、名義を変えていない場合も、義務化の対象になります。
すでに自分が相続人であることを知っていて、相続財産のなかに不動産があることを知っている場合には、２０２４年４月１日から３年以内に相続登記を行う必要があります。
なお、先代や先々代の名義のままの地方の山林など、そもそも不動産があることをこれまで知らなかったような場合もあると思います。
突然、役所から固定資産税の請求が来たり、近隣所有者からの手紙などで、初めてそのような不動産の存在を知ることもあります。
その場合は、その相続や不動産の存在を知ってから３年以内に相続登記をする義務があります。
※ 令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント（法務省民事局・令和4年6月版）
そうはいっても、いろいろ事情があって、すぐに相続登記ができない…
相続人が複数いて、話し合いがまとまらず、期限内に登記が難しいような場合もあります。
このような場合、方法は２つあります。
（１）法定相続の登記
こちらは従来からある登記ですが、誰が取得するか決まってない間でも、ひとまず、法定相続人が法定相続分どおりで相続登記をすることができます。
法定相続の登記を行うことで相続登記の義務を免れることができます。
ただし、法定相続分での相続登記がされた後、相続人間の話し合い（遺産分割協議）で、正式に不動産を取得する人が決まった場合には、改めて登記が必要です。
例えば、長男が家をもらうことに決まったような場合には、不動産を取得する長男は、その遺産分割の日から３年以内に所有権移転登記を申請しなければいけません。
（２）相続人申告登記
新しく、相続人申告登記という制度ができました。
さきほどの法定相続の登記でも相続登記の義務は果たせますが、法定相続の登記はそれなりに手間と費用がかかります。
そこで、法定相続の登記よりも手軽に、「とりあえず、私は相続人です」という申告をすれば、相続登記の義務を免れる制度ができました。
以下で具体的に見てみましょう。
相続人申告登記とは
相続登記の義務化に伴い、救済措置として誕生した制度です。
長年登記されずに放置された不動産は、相続人の数が増え、簡単には遺産分割できないという状況の場合が多いのが現状です。
また、遺産分割の話し合いが難航し、なかなか不動産の取得者が決まらないということもあります。
そこで、相続人が法務局に対し、「私が不動産の相続人の一人です」と申し出ることで、法務局の登記官が職権で住所・氏名などを登記簿に記録する制度ができました。
具体的には、名義人の相続人であることが分かる戸籍謄本を提出して、「不動産の名義人に相続が発生したこと。相続人の一人が自分であること」を申し出ます。
この申し出をすることで、相続登記の義務を一旦免れることができます。
その際、他の法定相続人の範囲や法定相続の割合などを明らかにする必要はありません。そのため、法定相続の登記よりも資料収集の負担がかなり軽くなっています。
※出典：国民生活センター 相続土地の登記義務化と国庫帰属制度
ただし、申告登記の注意点として２点ほどあります。
① 申し出をした相続人のみが義務を果たしたことになる。
相続人が複数いる場合で、一部の相続人が申告登記の申し出をしても、他の相続人は義務の履行をしたことにはなりません。
相続人全員が義務の履行をするには、全員がそれぞれ申告登記の申し出をする必要があります。
手続きとしては、１人の相続人が他の相続人の分も含めて代理で申し出ることができます。
② 申出後に不動産を取得する人が決まったら改めて相続登記が必要。
相続人の申告登記の申し出は、あくまで一時的な申し出で、正式な相続登記ではありません。「とりあえず、相続人の一人はこの人です」と記録しているに過ぎません。
そのため、後日、相続人の間で遺産分割協議が成立して、不動産を取得する人が正式に決まった場合には、その遺産分割の日から３年以内に改めて相続登記を行う必要があります。
３年を待たずに早めに相続登記をしましょう
相続人の間の話し合いがついて不動産を取得する人が決まった場合や、そもそも遺言書があってすでに決まっているような場合には、３年を待たずにできる限り早めに登記をしましょう。
３年以内という猶予はありますが、取得した不動産が自分の物だと主張するには、登記をしなければいけません。
もし、話し合いがまとまったのに登記をしないままでいると、次のようなリスクがあります。
① 別の相続人に借金があって、不動産を差し押さえられてしまう
もし、一人の相続人に借金がある場合、その人の法定相続分にあたる持分は差し押さえられてしまうおそれがあります。
遺産分割で取得することが決まっても、その登記をしないままでいると、第三者からは誰が取得する不動産かは決まってないように見えるため、このようなことが起こる可能性があります。
② 相続人が勝手に売却してしまう
話し合いで取得者が決まっても名義を変えていないのをいいことに、相続人が悪いことを考えて、勝手に自分の相続分を登記して、その持分だけを第三者に売ってしまうということができてしまいます。
③ 相続人の状況が変わって手続きができなくなってしまう
遺産分割での相続登記の場合には、相続人全員にハンコを押してもらう必要があります。
口頭で話し合いはしたけど名義を変えていないまま数年が経ち、相続登記をしようと準備をするためにあらためて相続人に話をすると、「やっぱり気が変わった。ハンコ押してほしいなら相続のお金をください」なんて言われてしまうこともあり得ます。
話し合いがまとまって相続登記ができる状態になったら、できる限りすみやかに相続登記をしておきましょう。
いらない不動産を相続することになってしまったら
相続した土地について、「遠くに住んでいて利用する予定がない」、「周りの土地に迷惑がかかるから管理が必要だけど、負担が大きい」といった理由により、土地を手放したいというニーズが高まっています。
こうした場合は、相続又は遺贈によって土地の所有権を取得した相続人が一定の負担金を納付することを条件に、不要な土地を国に返すことも可能です。
この制度は、相続土地国庫帰属制度といい、令和5年4月27日から開始しています 。
ただし、どんな土地でも利用できるわけではありません。
国庫に帰属できる土地にはいくつか条件があり、実際にこの制度の対象になる土地はそれほど多くないと言われています。
申請の対象とならない土地、申請しても不承認となってしまう土地がどうかは事前の調査が必要ですし、手続きについても専門家と相談することをおすすめします。
また、最近では、不動産業者にお金を支払って引き取ってもらう民間のサービスも増えてきました。
引き取り手がまったくない土地を抱えている方にとっては、素早く手放すことができて、うれしいサービスですね。
しかし、引取り業者によっては詐欺を行う悪徳業者も存在するようで、消費者庁や政府広報でも注意喚起されています。
利用を検討している場合、会社理念や引き取った不動産の活用方法まで確認することをお勧めします。
※不動産引取りサービスについて、以前のブログでも書いています。詳しくはこちらをご覧ください。
「いらない不動産の引取サービスってどうなの？詐欺やトラブルに巻き込まれない？」
当事務所では、相続登記義務化に伴い、相続不動産についてどのような相続登記が必要か、相続人は誰か、手続きにはどのような書類を集めなければいけないのか、手続きの流れ、相続登記後に必要な不動産の管理処分方法など、初回無料相談が可能です。
相続登記から売却や引取に関するサポートまで、初回無料でご相談を承っております。
遠方の不動産でもオンライン申請で対応可能ですので、浦安市や市川市の周辺にお住まいの方で、不動産が地方にあるという場合もお気軽にご相談ください。
※↓当事務所の相続登記や相続手続きのサービスは、こちらをご覧ください。
※↓当事務所が運営する「相続・遺言」の専門WEBサイトでも、相続登記のご案内をしています。ご覧ください。
※当事務所の相続専門サイトにも、義務化に至るまでの経緯を詳しく掲載しています。
（改正法成立、2024年度施行予定！「相続登記」の義務化とは）
